Quelques astuces pour réduire les impôts des biens immobiliers

Investir dans la pierre est sans nul doute, la solution incontournable pour se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant de revenus non-négligeables. Pour que ce type d’investissement puisse être réellement rentable, il est souvent conseillé de procéder à une optimisation fiscale. Voici quelques astuces permettant de réduire les impôts sur les revenus fonciers.

Choisir le régime d’imposition le mieux adapté

Dans le cas où un bien immobilier génère des revenus, le propriétaire peut choisir entre deux régimes d’imposition : micro-foncier et régime réel d’imposition.

Le régime micro-foncier permet de bénéficier directement d’un abattement forfaitaire de l’ordre de 30% et s’applique essentiellement aux biens générant des revenus bruts annuels, n’excédant pas 15 000 €.

Il peut se présenter comme la solution idéale pour réduire aisément le montant du revenu imposable, sans devoir réaliser des formalités administratives importantes. Cependant, il ne permet pas de déduire les charges réelles.

Si les charges réelles des activités locatives n’excèdent pas 30% des revenus, le régime micro-foncier reste très avantageux. Dans le cas contraire, il est conseillé de se tourner vers le régime réel d’imposition. Ce dernier permet de déduire les charges réelles des revenus fonciers et donc de réduire la base imposable.

Il est à noter qu’en optant pour le régime réel d’imposition, un propriétaire est soumis à celui-ci pendant une durée minimum de 3 ans.

Créer un déficit foncier

Le déficit foncier peut être un excellent moyen de réduire significativement la base imposable. Ce dispositif a été mis en place pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation de leur logement ou de leur bien immobilier à la location.

Il y a déficit quand le montant des charges déductibles est supérieur à celui des revenus locatifs. Afin de baisser ses impôts, le propriétaire peut déduire les charges sur son revenu imposable. Cependant, le fisc limite la déduction à 10 700 € par an.

Dans le cas où les charges ne dépassent pas ce plafond, le propriétaire peut les déduire complètement de son revenu imposable. Par contre, si elles sont supérieures à 10 700 €, il ne peut les retrancher intégralement de sa base imposable. Une fois le plafond atteint, les reliquats doivent être reportés sur les 10 années suivantes.

A titre d’information, les dépenses engagées dans des travaux de rénovations sont déductibles. Les opérations doivent permettre de conserver le bien en bon état ou l’aider à se conformer aux normes en vigueur. Les agrandissements ne sont donc pas pris en considération par l’administration.

Les travaux d’améliorations quant à eux, peuvent être déduits de la base imposable sous certaines conditions. Ils doivent permettre d’optimiser le confort du bien et/ou de fournir de nouveaux équipements aux occupants. Les dépenses réalisées dans l’optique d’opérer des modifications au niveau de la structure du bâtiment ne sont pas déductibles.

Dans certains types de bâtiments, les améliorations ou les rénovations visant à améliorer la sécurité et/ou la qualité d’accueil peuvent être retranchées du revenu imposable, à l’instar des diagnostics techniques. Ces derniers sont considérés comme des charges d’entretien par l’administration fiscale.

Pour pouvoir créer un déficit foncier et déduire ses charges sur sa base imposable, un propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition. Celui-ci permet de retrancher les dépenses engagées dans des travaux de rénovation ou d’amélioration, contrairement au régime micro-foncier où l’imposition s’effectue de manière forfaitaire.

Choisir la location meublée

En optant pour la location meublée, un investisseur particulier se dégage du régime fiscal des revenus fonciers pour s’offrir les nombreux avantages offerts par la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Si ses revenus ne dépassent pas 33 200 €, il peut opter pour le régime d’imposition forfaitaire micro-BIC. Dans le cas contraire, il doit passer au régime réel d’imposition.

Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50%, soit 20% de plus que le micro-foncier. Le régime réel d’imposition quant à lui, permet de déduire les charges des revenus locatifs. Outre les travaux de rénovation et d’amélioration, l’amortissement de la valeur du bien immobilier peut être déduit afin de réduire la base imposable et par conséquent, payer moins d’impôt.

Bien qu’elle offre la possibilité de diminuer significativement les impôts sur les revenus locatifs, la location meublée présente quelques inconvénients notamment au niveau de la gestion locative. Celle-ci nécessite une grande disponibilité ainsi qu’une excellente réactivité de la part du bailleur. Elle peut être déléguée à un gestionnaire, mais cette solution entraine des coûts supplémentaires relativement élevés dans la mesure où, les honoraires peuvent atteindre 10% des loyers hors taxe.

Créer une SCI

La SCI peut être une excellente alternative à la location meublée. Créée par deux personnes au minimum, la Société Civile Immobilière est une structure légale permettant de réaliser la gestion d’un patrimoine, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

D’une part, la transmission de patrimoine dans le cadre d’une SCI est exonérée d’impôt et d’autre part, la société n’est pas directement soumise à l’impôt. En effet, ce sont les associés qui doivent s’acquitter des impôts liés à leur part de revenus immobiliers.

Il est important de noter qu’une Société Civile Immobilière peut accéder à diverses aides financières telles que le crédit pour la transition énergétique pour l’éco-prêt à taux zéro. Elle permet également de bénéficier d’un taux réduit de TVA, sous certaines conditions.

Il existe différentes formes de SCI. La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est utilisée pour l’acquisition et la gestion d’un ou de nombreux biens destinés à la location. La Société Civile Immobilière de Construction et de Vente quant à elle, est constituée pour des activités d’acquisition de terrain à bâtir et de construction d’immeubles destinés à la vente.

Contrairement aux idées reçues, la SCI ne permet pas de réduire au maximum les impôts sur les revenus immobiliers et nécessite souvent un investissement plus ou moins conséquent. Toutefois, elle peut se présenter comme une excellente solution pour ceux qui souhaitent bénéficier d’un régime fiscal avantageux tout en se constituant un patrimoine.

Avant de se lancer dans la constitution de ce type de structure, il est fortement recommandé de considérer les autres options telles que la location meublée et de procéder à des comparaisons, afin de déterminer précisément celle qui pourrait répondre à ses attentes, en termes de défiscalisation.

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